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鳳凰商業(yè)中心佛教用品市場經(jīng)營規(guī)劃方案
作者：lixinxiong 時(shí)間：2004-2-26 字體：[大] [中] [小]
一、佛教文化與大悲禪院
佛教文化博大精深，它是一種“強(qiáng)調(diào)以人為本的，用以規(guī)范人的思想、行為的一種強(qiáng)有力的規(guī)則體系”。佛教承認(rèn)人自身的偉大，從人本身去尋求真知，正是這種以人為本的思想，才使佛教幾千年來生生不息，被上至達(dá)官顯貴下至平民庶人所接受。特別是隋唐時(shí)期西風(fēng)東漸以后，佛教與中國傳統(tǒng)文化的結(jié)合，對佛教本身的發(fā)展起到了極大的推進(jìn)作用�？v覽古今，很多佛教信仰者以特有的佛教精神為人處事，在政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及自然科學(xué)方面作出了杰出貢獻(xiàn)。
大悲禪院-----天津市區(qū)內(nèi)唯一佛教勝地。位于天津市河北區(qū)天緯路，是天津市保存完好，規(guī)模最大的一座八方佛寺院。因供奉大悲觀音（又叫千手觀音）而得名，始建于清順治年間，由天王殿、大雄寶殿、大悲殿、地藏殿、配殿、耳房和回廊組成，是寺院的主體。1986年大悲禪院對外開放以來，每年均有數(shù)百萬計(jì)的游客、香客來此膜拜、觀光、旅游，信徒人數(shù)呈日趨增長之勢，逢農(nóng)歷初一、十五之日更顯盛況空前，善男信女、觀光游客，人山人海，香火極旺。
此外，區(qū)內(nèi)的李叔同故居、望海樓教堂、民國時(shí)期四大總統(tǒng)故居、孫中山、周恩來、鄧穎超、梁啟超、曹禹等名人紀(jì)念地豐富并點(diǎn)綴其間，映襯著這塊投資熱土上獨(dú)具特色的“兩站雄踞南北，四河環(huán)型交匯，歷史積淀豐厚，人文景觀薈萃”的強(qiáng)勁優(yōu)勢。
二、目前大悲院地區(qū)佛教用品市場經(jīng)營現(xiàn)狀
根據(jù)大悲院商貿(mào)區(qū)整體規(guī)劃的需要，大悲院周邊的商業(yè)設(shè)施將進(jìn)行重新整合，目前項(xiàng)目周邊的拆遷工作業(yè)已完成，原先在此經(jīng)營的商家將不得不進(jìn)行重新選擇商鋪進(jìn)行經(jīng)營，據(jù)市場統(tǒng)計(jì)，目前在此僅經(jīng)營佛教用品的商戶就達(dá)數(shù)百家，且經(jīng)營已有年頭，均看好大悲院地塊的市場開發(fā)前景，對鳳凰城商業(yè)中心項(xiàng)目亦報(bào)以濃厚的興趣�，F(xiàn)在就將了解到的情況作一具體說明分析：
周邊經(jīng)營商戶：150家左右
經(jīng)營業(yè)態(tài)：佛教用品、旅游用品、工藝品，涉及佛教、民族服飾、工藝字畫、古董、書店、素食店、風(fēng)味小食店。僅佛教用品經(jīng)營就達(dá)百余家。
店鋪價(jià)位：樓層底商在8000—9000元/㎡左右，馬路臨時(shí)商鋪800元/月（7㎡左右）。
商鋪面積：集中于50—60㎡之間，其中一個(gè)文化小城的單間面積在20—30㎡左右，底商面積也有150—200㎡的，但鋪數(shù)并不多，綜合比較，商鋪平均面積在35—40㎡左右。
經(jīng)營方式：主要是自己經(jīng)營，目前作為投資的商家?guī)缀鯖]有，且為本地商家，尤其是大悲院周邊居住的居民。
大悲院是天津市唯一獨(dú)具規(guī)模的佛教勝地，在天津乃至華北地區(qū)都有很大的知名度、影響力，每天均有大批游客、信徒來此膜拜、觀光、旅游，逢諸佛、菩薩佛誕節(jié)日和晦望日，均有佛事活動(dòng)，活動(dòng)期間，善男信女、觀光游客，人山人海，香火極旺，是天津市佛教徒舉行宗教活動(dòng)的主要場所。由于每年均有數(shù)以百萬計(jì)的游客、香客來此，相應(yīng)的帶動(dòng)了佛教用品、字畫、工藝品、素食店經(jīng)營的興起，據(jù)佛教用品商戶的反映，他們的市場利潤相當(dāng)豐厚，很多商戶正是從佛教用品經(jīng)營當(dāng)中走向致富之路的。大悲院商貿(mào)區(qū)的建設(shè)，他們原有商鋪大部分將被拆遷，他們面臨的是重新選址。因此，在大悲院東側(cè)的佛教用品商城未建好之前，他們將很大可能選擇鳳凰城商業(yè)中心。但是目前鳳凰城商業(yè)中心面臨的挑戰(zhàn)也十分明顯，在開盤時(shí)間、價(jià)位、功能上如何選擇，具有重要的意義，另外，海河樓的開盤也對項(xiàng)目產(chǎn)生極大的影響，極有可能將我們的這些意向商戶挖走，為此，盡早將這一批投資者成功引入鳳凰城商業(yè)中心對整個(gè)項(xiàng)目的推廣起著舉足輕重的作用。
三、慈航佛教用品區(qū)的經(jīng)營規(guī)劃
為配合大悲院商貿(mào)區(qū)的整體規(guī)劃，鳳凰城商業(yè)中心極力打造中國北方最大的佛教用品商城，它不僅促進(jìn)整體項(xiàng)目的向前推廣，還將為大悲院創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。對于國內(nèi)外參訪人士和旅游者而言，在這里選購一些精美佛教工藝品以滿足宗教生活和旅游消費(fèi)之需，是十分理想的選擇，因此，這里將逐漸形成一個(gè)龐大的旅游消費(fèi)市場和佛教工藝品集散地。
1、統(tǒng)籌經(jīng)營布局
建成后的慈航佛教用品區(qū)將是一個(gè)兼及旅游，以佛教用品、旅游用品、精美工藝品交易為中心的集散地市場。
l 大悲院市場具有濃郁的佛教文化特色，匯集眾多的佛教寺院用品、信徒居士用品、佛教文化用品及旅游紀(jì)念品、工藝品。未來慈航市場內(nèi)將逐級(jí)完善遍布國內(nèi)外佛協(xié)、寺院、信徒的大型佛教工藝品交易網(wǎng)絡(luò)，在場經(jīng)營商戶既可現(xiàn)款交易，又可展示網(wǎng)上交易，并通過網(wǎng)絡(luò)尋找交易代理或商務(wù)代理，以降低入市經(jīng)營成本，而與游客、寺院、信徒的交易可實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)銷售。
l 迅速對商品進(jìn)行擴(kuò)散，向客戶直接供貨。入市商戶除向游客零售外還可直接為客戶提供商品配送與批發(fā)供貨，并可相互調(diào)劑，將匯集入市的佛教用品、旅游紀(jì)念品及工藝品供給周邊城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以及東到山東，南到河北、河南，西達(dá)山西，北至北京、廊坊、唐山的廣大客商。
l 改變由于佛教用品經(jīng)營市場分散造成的資源浪費(fèi)及經(jīng)營損失，打造一個(gè)全國性的具有綜合功能的佛教用品市場。使之成為廣大客商、寺院、信徒、游客的采購基地，使每一位客戶來此都基本購齊所需商品，一舉替代低效落后的單獨(dú)采購與分散進(jìn)貨，尤其從批發(fā)角度考慮，可大大降低客戶的進(jìn)貨費(fèi)用。
2、功能定位
慈航佛教用品市場位處中國禪宗祖庭大悲院正對面，緊鄰大胡同、古文化街、天津站、運(yùn)河文化商貿(mào)區(qū)，地理位置得天獨(dú)厚，從風(fēng)水上講它也是一個(gè)天然的聚財(cái)之地，在這里進(jìn)行批零交易，每天到此觀光、參訪的大量國內(nèi)外游客將是取之不盡的一大財(cái)源；該佛教用品市場定位于經(jīng)營：
-- 寺院用品 如大型佛像莊嚴(yán)、法器、供器、香燭、服裝等。
-- 信徒居士用品 如佛像、法器、居士服裝、宗教生活用品等。
-- 佛教文化用品 如書刊、磁帶、音像等制品。
-- 旅游紀(jì)念品 如金、銀、銅、鐵、木雕、石刻、水晶、寶石制作的各種規(guī)格、類型、質(zhì)地、
工藝佛像及紀(jì)念品等。
— 工美藝術(shù)品 字畫、古董、臨場寫生、美術(shù)培訓(xùn)等
3、市場推廣
慈航佛教用品區(qū)擬規(guī)劃面積10000㎡，市場實(shí)行封閉式管理,稅費(fèi)征收由管委會(huì)統(tǒng)一代理;商可購買（佛教用品區(qū)只售不租）這里各種規(guī)格的鋪位；商戶購買鋪位后，取得產(chǎn)權(quán)，擁有出售、繼承、轉(zhuǎn)讓等法律權(quán)利。店面升值后，商戶本人或委托代理出租、回租或回購；購買時(shí)，銀行提供按揭貸款。
建議價(jià)位：12000—15000元/㎡
鋪位面積：以40—60㎡為主，并適當(dāng)設(shè)計(jì)有30㎡左右的商鋪以及100㎡以上的鋪位，但不超過總數(shù)的30%。
場內(nèi)裝修實(shí)行單體裝修形式，公共部分由項(xiàng)目投資方統(tǒng)一裝修，商場將實(shí)行“四統(tǒng)一”、“三公開”，“四統(tǒng)一”即統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一優(yōu)惠促銷、統(tǒng)一廣告宣傳；“三公開”即公開產(chǎn)品的名稱、產(chǎn)地及材料，公開產(chǎn)品的制作工藝、特殊處理，公開產(chǎn)品特性、特征、特點(diǎn)。
4、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共謀發(fā)展
慈航佛教用品區(qū)將和天津市佛教協(xié)會(huì)合作，攜手打造華北地區(qū)最大的以佛教用品、旅游用品、精美工藝品交易為中心的集散地市場。其目的一是從項(xiàng)目的市場推廣方面考慮，我們可充分調(diào)動(dòng)天津市佛教協(xié)會(huì)的優(yōu)勢資源，為佛教用品區(qū)進(jìn)行強(qiáng)有力的社會(huì)性宣傳支持，重點(diǎn)是新聞報(bào)道、行業(yè)性商家推動(dòng)；二是壯大慈航佛教用品市場的規(guī)模、影響力、信譽(yù)度及美譽(yù)度，通過雙方的通力合作，將慈航佛教用品市場做成熟，以達(dá)到以點(diǎn)帶面，促進(jìn)鳳凰城商業(yè)中心整合推廣的成功。
四、關(guān)于佛教用品區(qū)的主題概念
建議主題概念命名為：大悲院慈光佛城
主要體現(xiàn)依托大悲院佛教文化經(jīng)營特色，很大一部分商家將來至于大悲院現(xiàn)有經(jīng)營佛教用品的商家，另外還有其他地區(qū)的經(jīng)營商家，以佛教用品經(jīng)營為主，相應(yīng)的引入旅游紀(jì)念品、古董行、藝術(shù)字畫及其他與佛教用品相關(guān)的產(chǎn)品，面向天津市并輻射北京、河北、河南、山東、山西等省市，形成北方最大的佛教用品、旅游用品、工藝品貿(mào)易集散中心。
五、著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略思想
佛教文化源遠(yuǎn)流長，進(jìn)入21世紀(jì)，中國佛文化在政府及民間的關(guān)懷與支持下更是得到長足的發(fā)展，在改革開放的大好形勢下，佛教市場、旅游市場，發(fā)揮著巨大的市場經(jīng)濟(jì)效益，做好這一市場對慈航項(xiàng)目的成功將發(fā)揮重要作用。經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，人們消費(fèi)需求即將進(jìn)入新的階段。因此，我們完全有信心、有能力把佛教用品市場做強(qiáng)、做大，我想應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來努力：
（1）突出主題化、專業(yè)化、規(guī)�；慕�(jīng)營方向
（2）向顧客提供最具人性化的服務(wù)
（3）體現(xiàn)佛學(xué)至深的文化旅游、消費(fèi)環(huán)境，并與海河改造大環(huán)境相結(jié)合
（4）構(gòu)建專業(yè)化的營銷和物業(yè)管理
李新雄 E-mail:lixinxiong@eyou.com 電話：13132168641